Le persone si trovano spesso a dover fare accordi e per definire e regolare le reciproche posizioni con i relativi interessi ricorrono alla scrittura privata. Nel documento che viene stilato si riportano i dati dei soggetti coinvolti e quindi i termini dell’intesa con le specifiche degli obblighi degli uni verso gli altri. Si provvede quindi a sottoscrivere. Per fare in modo che abbia valore di fronte alla legge in caso di controversie e quindi che possa rispondere ai requisiti delle norme, si deve registrare la scrittura privata.
L’efficacia degli effetti previsti dipende da alcuni accorgimenti nella stesura e quindi dall’inserimento negli appositi registri. Bisogna quindi rispettare alcuni criteri come la redazione manuale o con mezzi tecnologici, ricorrendo anche alla consulenza di un professionista, l’apposizione della data e la sottoscrizione delle parti. Seguire con attenzione ogni passaggio è fondamentale per poter rendere la scrittura privata.
A seconda del tipo di accordo sottoscritto dalle parti, è bene prendere in considerazione l’autenticazione che va fatta da un notaio o pubblico ufficiale, di fronte al quale apporre la firma. Lo stesso vale per la registrazione. La differenza tra una scrittura privata registrata e autenticata e un atto semplice risiede proprio nella sua validità legale.
Ciò significa che il passaggio da un notaio e dall’Agenzia delle Entrate impedisce alle parti di disconoscere la firma e di avere date e scadenze certe. Vediamo come autenticare e registrare l’atto.
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Come registrare una scrittura privata
Il principale obiettivo della registrazione della scrittura privata è di avere una data certa. Questo aspetto è essenziale perché l’atto sia ritenuto valido dalla legge. Non in tutti i casi la mancanza della data certa rende nullo l’atto, ma per alcuni accordi, come ad esempio il contratto di locazione, è fondamentale, quindi la registrazione è obbligatoria.
Va tenuto presente che l’iscrizione nell’apposito registro consente l’opponibilità anche a terze persone che non rientrano tra i sottoscrittori. Decidere di registrare una scrittura privata è sempre una buona idea, specialmente per mettersi al riparo da contestazioni che possono essere fatte da una delle parti. Non va dimenticato che la registrazione pone obblighi legali ai contraenti che altrimenti non ci sarebbero.
Per sapere come registrare una scrittura privata bisogna fare riferimento al DPR n. 131/1986. La normativa prevede che tutti i preliminari di vendite immobiliari, i contratti di comodato, le locazioni e le fideiussioni prestate da terzi vadano iscritte nel registro. Per tutti gli altri tipi di atti la scelta è facoltativa da parte dei sottoscrittori. Gli adempimenti sono comunque gli stessi per tutti. Il richiedente deve trasmettere il documento al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Ecco cosa si deve fare:
- presentare la richiesta registrazione compilando il modello 69;
- allegare due originali e una copia della scrittura per la registrazione;
- applicare i contrassegni telematici che sostituiscono la marca per il pagamento dell’imposta di bollo, la data del pagamento non deve essere essere successiva a quella della stipula. Il contrassegno va posto su ogni copia da registrare, ovvero ogni quattro facciate o comunque ogni 100 righe. L’importo è di 16 euro a contrassegno;
- copia del documento di identità di ciascun sottoscrittore.
Una volta trasmessa la documentazione in modo corretto, l’ufficio provvede a iscrivere l’atto con tutti gli estremi nel registro, indicando anche la somma pagata. Quindi restituisce una copia timbrata e firmata o rilascia una ricevuta di consegna al contribuente che serve per ritirare la copia vidimata dall’addetto una volta perfezionata la registrazione della scrittura privata.
Non bisogna scordarsi che la scrittura privata relativa a compravendita oppure a locazione deve avere alcuni allegati relativi agli immobili, la certificazione energetica e altri documenti che attestano la condizione della struttura. Sono parte integrante del contratto da registrare, che deve essere completo, proprio per assicurare la validità dell’atto in caso di controversie di qualunque tipo.
Chi può autenticare una scrittura privata
Pur non essendo richiesto, l’accordo può essere redatto da un professionista, ciò dipende dalla volontà e dall’interesse dei sottoscrittori. Può essere inoltre utile far autenticare la scrittura privata. Il documento formato dalle parti viene sottoscritto di fronte a un notaio o a un altro pubblico ufficiale, il quale ha il compito di attestare la paternità dell’accordo. Per fare ciò deve prima identificare i soggetti.
Questo passaggio risulta molto utile perché, qualora possano insorgere future contestazioni sull’autenticità delle firme apposte dai sottoscrittori, ci sia l’assoluta certezza dell’identità di coloro che hanno stipulato e siglato l’accordo. La scrittura privata semplice non ha nessuna protezione di fronte al sottoscrittore che disconosce la propria firma, ecco perché si ricorre a un pubblico ufficiale per l’autenticazione. Non si può contestare la genuinità.
I soggetti che possono effettuare l’autenticazione dell’atto sono il notaio, il segretario comunale o provinciale e il console, qualora ci si trovi all’estero. Ricordiamo che l’articolo 2702 del Codice Civile stabilisce il valore di prova legale per un atto autenticato.
Quanto tempo dura una scrittura privata
Una scrittura privata non registrata autenticata non ha un termine di data e neppure ha un termine di prescrizione, proprio perché è perennemente valida. Al contempo, in questi casi, è utile sapere che si può recedere in qualsiasi momento senza fornire una motivazione. Inoltre non ha nessun valore legale, con poche eccezioni, ma afferma soltanto la volontà manifesta delle parti che sottoscrivono l’accordo. Il valore legale è dato dalla registrazione e dall’autenticazione.
Se non si ricorre alla presenza di un notaio o di un altro pubblico ufficiale per l’autenticazione e non si effettua la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, non si ha una data certa e ciò non permette alle parti interessate e a terzi di avanzare una contestazione.
Anche senza i passaggi ufficiali vi è una validità riconosciuta dai sottoscrittori, che fanno riferimento alla data della sottoscrizione, ovvero quella apposta unitamente alle firme delle parti menzionate nel documento. Tale indicazione temporale è vincolante per le parti, che tuttavia possono disconoscerla in qualunque momento. Senza l’indicazione di una scadenza precisa, la sua durata, almeno finché viene riconosciuta dalle parti, è perenne.
Non ci sono quindi una scadenza e un termine di prescrizione. Ciò consente alle parti di disdire l’accordo in qualunque momento senza sottostare ad alcun obbligo. La validità e la durata dipendono quindi dalle parti, quando viene meno la volontà di chi ha sottoscritto la scrittura privata non registrata e autenticata, si rescinde senza difficoltà.
Quanto costa registrare una scrittura privata
Come abbiamo già visto la registrazione prevede il versamento dell’imposta di bollo da assolvere in forma telematica, versione tecnologica della marca da bollo. Questa non costituisce, però, l’unica spesa da sostenere, bisogna mettere in conto tutte le seguenti uscite:
- i contrassegni telematici per l’imposta di bollo da 16,00 euro vanno apposti ogni 4 facciate del documento e comunque ogni 100 righe, quindi bisogna calcolare il numero delle marche da acquistare in base alla lunghezza della scrittura privata, ricordandosi che servono due originali e una copia per la registrazione;
- l’imposta di registro che ammonta a 200 euro;
- la caparra confirmatoria, qualora prevista dal preliminare, prevede il versamento di un’imposta di registro corrispondente allo 0,50% della caparra stessa.
- Anche la registrazione del contratto definitivo prevede il pagamento di un’imposta, ciò significa che l’Agenzia delle Entrate provvede a detrarre gli anticipi pagati per la registrazione dell’accordo preliminare. Bisogna sempre fare attenzione al tipo di atto, perché i preliminari si fanno solo per alcune tipologie di accordi, come per esempio l’acquisto e la vendita di un immobile.
A tal proposito è utile ricordare che la registrazione dei documenti è obbligatoria solamente per i seguenti casi:
- contratto preliminare per la compravendita di un immobile;
- contratto di locazione;
- comodato per l’utilizzo di un immobile concordato attraverso un contratto scritto;
- fideiussione prestata da un terzo soggetto.