Nel momento esatto in cui si decide di dare avvio ad un’attività commerciale ma non si ha a propria disposizione un immobile, bisogna necessariamente prendere un locale in affitto per poter realizzare un preciso progetto.
Naturalmente anche in questo campo sarà necessario rispettare delle regole ben precise che appartengono al contratto di locazione commerciale. È proprio la legge italiana, con un’apposita normativa, a disciplinare questo campo tenendo conto di tutte le sue varianti e dei casi in cui è prevista o meno la possibilità di recedere prima dall’accordo.
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Cos’è il contratto di locazione
Il contratto di locazione è un vero e proprio strumento, necessario per ottenere l’utilizzo di un preciso bene immobile o mobile. Tramite un accordo, il proprietario di un dato bene, sceglie di concedere l’immobile ad un altro soggetto, che prende poi il nome di conduttore. Quest’ultimo dovrà pagare un determinato corrispettivo.
Nell’ordinamento italiano vi è una specifica disciplina che si differenzia in base alla finalità per il quale il locale viene richiesto. La distinzione è tra locazioni abitative e locazioni non abitative. Nel primo caso infatti si fa riferimento alle esigenze di tutela messe in atto per il conduttore e la sua famiglia che non si rivelano necessarie invece per le seconde.
Le regole a cui prestare attenzione nella locazione commerciale
La locazione commerciale avviene nel momento esatto in cui l’oggetto del contratto, ovvero la concessione all’utilizzo di un preciso bene immobile, verrà usato da un altro soggetto per svolgere determinate attività industriali, commerciali, turistiche e professionali. La legge determina la durata precisa che la locazione commerciale debba necessariamente durare: sei anni o nove anni.
Rientrano nel primo caso quelle attività in cui il conduttore andrà svolgere all’interno dell’immobile un lavoro di tipo commerciale oppure autonomo mentre nel secondo si parla di adibizione dell’immobile, con conseguente attività teatrale o alberghiera. La durata minima dovrà venire indicata nel contratto altrimenti il patto è nullo.
Il possibile recesso del conduttore nella locazione commerciale
Nel contratto di locazione commerciale è possibile che il conduttore decida di recedere dall’accordo. La normativa italiana permette infatti ad entrambe le parti di abbondare il locale in qualsiasi momento, dando tuttavia un preavviso di almeno sei mesi. Se però nel contratto questa clausola non è prevista, il conduttore sarà libero di recedere solamente nel caso in cui sussistano dei motivi molto gravi, dando un preavviso di sei mesi.
Stando a quanto affermato dalla Cassazione, le motivazioni devono trattarsi di fatti che non possono essere prevedibili nel momento in cui avviene la stipula del contratto. I motivi del recesso dal contratto di locazione aziendale possono così essere: andamento del contesto finanziario ed economico contrario rispetto all’attività d’impresa oppure contesto favorevole ma necessità di ampliare la propria struttura aziendale.
Recesso del proprietario nella locazione commerciale
Stando a quanto afferma la disciplina del recesso per la locazione commerciale, appare evidente come le condizioni siano favorevoli soprattutto per il conduttore. Il proprietario infatti non ha alcuna possibilità di recedere prima dal contratto nonostante insorgano dei motivi gravi. Le parti inoltre non possono aggiungere nel patto stipulato delle clausole che in qualche modo permettono al locatore di recedere.
L’unica soluzione per il locatore nel caso in cui volesse annullare il contratto di locazione è quella di negare il rinnovo del contratto una volta giunta la scadenza, quindi nei primi sei o nove anni. Anche in tale circostanza tuttavia devono incorrere delle motivazioni valide, indicate dalla legge tassativamente. Tra di queste vi sono nello specifico: la necessità di dover utilizzare il bene ceduto al conduttore oppure iniziare un’attività in proprio.
In tali occasioni il proprietario deve comunicare la sua decisione al conduttore almeno un anno prima. Sempre nella stessa dovrà essere contenuta la motivazione altrimenti la richiesta non potrà essere considerata valida.