La valutazione di un immobile è un affare complesso, e spesso, non disponendo delle competenze necessarie, ci si affida ad un’agenzia immobiliare, senza avere idea di come procedere.
Tuttavia, l’agente stesso, potrebbe avere la tendenza a sottovalutare un immobile per concludere prima la trattativa. Di conseguenza, pur non volendo per forza vendere la propria casa da soli, può essere utile avere un’idea di come valutare un immobile.
Quali sono le condizioni che influiscono sul valore degli immobili?
La valutazione di un’abitazione è un lavoro da professionisti, in quanto vi sono diversi fattori da considerare, che possono influenzare la determinazione del prezzo. Il privato ha la tendenza ad attribuire un valore ad un immobile o ad un terreno, essendo influenzato e condizionato da alcune idee e preconcetti.
Nel caso in cui voglia comprare una casa, tenderà a vedere solo i difetti, richiedendo una diminuzione del prezzo richiesto. Se invece necessita di vendere, esso valuterà l’immobile in modo poco oggettivo, superiore a quello effettivo.
La formula per valutare in modo oggettivo un immobile prevede che il valore di mercato equivalga alla superficie commerciale moltiplicata per la quotazione al metro quadrato per i coefficienti di merito. Vediamo nel dettaglio i termini citati:
- Superficie di un immobile: la misura dello spazio disponibile dell’abitazione. Quindi non è la superficie calpestabile, ma va a considerare anche gli spazi esterni, come i muri perimetrali, i balconi, le terrazze e i giardini;
- Quotazione al metro quadro: il valore che viene attribuito a un metro quadro e varia da una città, da un quartiere e da una strada all’altra. Per esempio, una casa ubicata in un’importante città d’arte avrà un valore maggiore rispetto a un’abitazione posta in periferia. L’informazione relativa al metro quadro la si trova sul sito dell’Agenzia delle Entrate;
- Coefficiente di merito: importo da aggiungere o sottrarre al valore dell’immobile e muta in base a svariati fattori che rendono l’abitazione più o meno pregiata. Il coefficiente di merito varia in base al piano, all’età dell’edificio, alle condizioni, all’esposizione, al panorama e al riscaldamento.
Valutare un immobile: le diverse tipologie di stime immobiliari
Secondo homezon.it, importante agenzia immobiliare di Torino, le aziende di questo tipo utilizzano diversi procedimenti diversi per stimare il valore di un immobile.
Il più diffuso riguarda il prezzo più probabile che l’abitazione potrebbe avere durante una libera trattativa di compravendita. Oltre a questo però, vi sono altre modalità utilizzate, ossia il valore di costo, il costo di trasformazione ed il complementare:
- Valore di costo: è relativo alla costruzione dell’immobile. Si tratta quindi dei costi vivi (scavo, manodopera, materiali ecc) necessari per realizzare la casa. Il valore di costo è diverso rispetto a quello di mercato;
- Costo di trasformazione: rappresenta la differenza tra il valore di mercato, non appena l’immobile è stato trasformato. A tale valore va sottratto la spesa sostenuta per la trasformazione, e dal valore ottenuto vanno sottratti i costi per avere il valore di trasformazione;
- Complementare: la differenza tra il valore di mercato dell’intera casa meno il valore della parte esclusa.