Come funziona un’ asta immobiliare?

by Redazione
Come funziona asta giudiziaria

Un’ asta immobiliare è una particolare procedura di vendita, disposta dal tribunale, all’esito del pignoramento immobiliare.
Tutto inizia con la notifica, da parte del creditore, di un atto definito dall’art. 555 c.p.c. atto di pignoramento immobiliare.

La procedura esecutiva immobiliare

Con la notifica del pignoramento, e con la successiva iscrizione a ruolo, nasce la procedura esecutiva immobiliare.
-Viene nominato un giudice dell’esecuzione che presiederà la procedura esecutiva.
-Viene nominato un custode giudiziario che vigilerà sulla custodia e sulla manutenzione del bene.
-Viene, infine, nominato, con l’ordinanza di vendita, il professionista delegato alla vendita che curerà la vendita del bene e ogni relativo adempimento.

La vendita del bene

Una volta nominativo il professionista delegato alla vendita questi dovrà pubblicare gli avvisi di vendita.
Gli avvisi indicano:

A-Quando ci sarà l’asta;
B-Come parteciparvi;
C-Cosa ha ad oggetto;
D-Il regime fiscale della vendita;
E-Il prezzo base e l’offerta minima.

Insomma, con l’avviso di vendita viene, effettivamente, pubblicata ogni notizia relativa alla singola asta immobiliare.
La notizia dell’asta viene dappoi condivisa sul Portale delle Vendite Pubbliche, a pena di inefficacia della pubblicità ex art. 490 c.p.c., nonché su altre piattaforme autorizzate dal ministero della giustizia.

Per approfondire come e dove trovare le aste giudiziarie immobiliari puoi leggere “dove e come trovare le aste immobiliari” https://astafox.com/2022/01/04/dove-trovare-le-case-allasta/

Dall’aggiudicazione al decreto di trasferimento

Una volta aggiudicato l’immobile avrai, in genere, tra i 90 e i 120 giorni per versare il cosiddetto saldo prezzo di aggiudicazione.
Versato il saldo prezzo, il Giudice dell’Esecuzione trasferirà la proprietà dell’immobile tramite un provvedimento detto “decreto di trasferimento”.
Nelle aste giudiziarie è infatti il Giudice a trasferire – in “automatico” – la proprietà dell’immobile senza che si renda necessaria la stesura di un contratto di compravendita immobiliare a mezzo notaio. 

Liberare un immobile pignorato

Può capitare che un immobile in vendita all’asta sia occupato o dal debitore esecutato (colui che sta perdendo la casa all’asta o da un terzo senza titolo).

In ogni caso, la liberazione dell’immobile acquistato all’asta è una faccenda di cui si deve occupare direttamente il tribunale competente. Ai sensi, infatti, del nuovo articolo 560 c.p.c. sesto comma secondo periodo:

“A richiesta dell’aggiudicatario, l’ordine di liberazione può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti; il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarità di terzi, l’intimazione è rivolta anche a questi ultimi con le stesse modalità di cui al periodo precedente. Dell’intimazione è dato atto nel verbale. Se uno dei soggetti intimati non è presente, l’intimazione gli è notificata dal custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione. Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma, decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalità definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma.”

Ne consegue che lo sfratto dell’immobile comprato all’asta è totalmente a carico della procedura esecutiva immobiliare.

In particolare, il custode giudiziario dovrà, una volta ricevuto incarico da parte dell’aggiudicatario, liberare l’immobile comprato entro, all’incirca, i 3-6 mesi successivi al decreto di trasferimento. 

I pericoli dell’acquisto all’asta

L’ acquisto all’asta è davvero conveniente.

E’ possibile, grazie al meccanismo dei ribassi, risparmiare anche il 60 percento del valore dell’immobile. Il pericolo di sbagliare la redazione dell’offerta, di incappare in qualche brutta sorpresa, di metterci troppo tempo per ricevere le chiavi, di aspettare oltre il dovuto per l’emissione del decreto di trasferimento, è dietro l’angolo.

Ciò malgrado sono tanti i pericoli che si nascondono dietro una procedura tendenzialmente complessa. Ecco perché è altamente consigliato muoversi con una certa cautela e seguire attentamente le istruzioni dell’ordinanza di vendita e dell’avviso di vendita.

Per approfondire i rischi dell’acquisto all’asta puoi leggere “I rischi dell’acquisto all’asta e come puoi (e devi) evitarli” sul sito Astafox.com, avvocati esperti in diritto dell’esecuzione forzata. https://astafox.com/2022/10/01/comprare-casa-allasta-i-rischi/ 

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