L’amministratore di condominio è una figura molto importante in quanto la gestione di un edificio di cui i proprietari possiedono quote variabili richiede competenza e capacità organizzative elevate. In genere, questa figura è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore ad otto. Inoltre, nulla vieta ai proprietari stessi di svolgere a turno l’amministratore di condominio con le stesse maggioranze necessarie per la figura esterna.
L’art. 1229 c.c. prevedeva la nomina obbligatoria se i condomini erano più di quattro, con la riforma del 2012, la norma è stata modificata e la nuova disciplina ha reso necessaria la nomina quando con più di otto condomini. Tale adempimento deve essere previsto dall’assemblea a seguito di una regolare votazione, è nullo infatti il regolamento condominiale che prevede modalità di nomina differenti.
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Limite di condomini e appartamenti gestibili senza amministratore di condominio
Prima della riforma del 2012 la nomina di un amministratore di condominio era obbligatoria superati i quattro condomini. A seguito di tale riforma, il numero è stato elevato a otto condomini, quindi quando già ci sono nove proprietari diversi sarà necessario nominare un amministratore che gestisca le incombenze relative alle diverse proprietà.
Nulla vieta ad un numero di proprietari minori di nominare un amministratore, ove infatti ci siano frequenti liti, tale figura risulta essere la soluzione migliore per evitare problemi. In tal caso però non mutano le modalità di nomina: spetta sempre all’assemblea dei condomini prendere una decisione.
La riforma dell’articolo 1229 del codice civile non si può definire organica e completa in quanto, non c’è chiarezza su cosa accada quando due o più unità immobiliari siano di proprietà di un solo condomino, questo potrebbe cambiare il conteggio?
La sentenza della Cassazione
Nel caso in cui l’assemblea dei condomini non provveda alla nomina di un amministratore di condominio, quando tale figura sia obbligatoria per via del numero dei proprietari, ci sarà la nomina giudiziaria su richiesta di uno dei condomini o del precedente amministratore.
Data la difficoltà di comprendere l’articolo in esame a seguito della riforma, nel 2017 con sentenza numero 21966, la Cassazione ha chiarito la natura giuridica dell’amministratore di condominio e i suoi compensi. Nello specifico la Suprema Corte si è espressa sul punto ricordando che stante l’obbligatorietà della nomina, il giudice supplisce ad una carenza dell’assemblea senza però modificare la natura del rapporto intercorrente tra amministratore e condomini.
Questi risultano legati da rapporto di mandato pertanto, l’amministratore rimane responsabile delle sue azioni esclusivamente nei confronti dell’assemblea non essendo un ausiliario del giudice e legato a quest’ultimo da alcun rapporto. Inoltre, per quanto riguarda i compensi dell’amministratore, questi restano regolati dalla norma del codice 1709, non essendoci alcuna deroga.
Come si nomina l’amministratore di condominio
La nomina dell’amministratore di condominio deve necessariamente essere fatta dall’assemblea condominiale. Una nomina differente, all’interno dello stato di condominio, ad esempio, sarà nulla. La maggioranza necessaria perché il voto sia valido è di circa la metà degli intervenuti, anche per la seconda convocazione, la maggioranza richiesta non cambia.
L’assemblea a sua volta può richiedere al professionista la presentazione di una polizza assicurativa, subordinandone il possesso alla validità della nomina. Qualora non si riuscisse ad ottenere una maggioranza, basterebbe il ricorso di un solo condomino per richiedere la nomina da parte del Tribunale.
Per approfondire nel dettaglio aspetti di questo tipo, puoi consultare la sezione “Condominio” del Notiziario Immobiliare, dove vengono approfondite questioni legato all’amministrazione condominiale.
Chi può fare l’amministratore di condominio
Per rivestire il ruolo di amministratore di condominio è indispensabile avere alcuni requisiti previsti dalla legge, in assenza dei quali si decade dalla carica. In primis, il professionista deve avere un diploma di scuola secondaria e deve aver frequentato un corso di formazione per ricoprire tale ruolo.
Nel caso in cui si scelga come amministratore del condominio uno dei condomini tali requisiti non sono richiesti. Per quanto riguarda gli ulteriori cinque requisiti, sono quelli richiesti per poter lavorare all’interno di una qualsiasi pubblica amministrazione ovvero:
- godere dei diritti civili previsti dal nostro ordinamento;
- non avere una condanna penale per delitti colposi ai danni della Pubblica Amministrazione o delle fede pubblica o delitti il cui minimo di pena non sia inferiori ad anni due o superiore ai cinque;
- non essere protestati;
- non essere condannati ad una misura di prevenzione.
La legge consente anche alle società di ricoprire il ruolo di amministratore di condominio, in tal caso tutti i soci sono responsabili per le funzioni svolte dai singoli senza alcuna limitazione. Qualora all’amministratore mancasse nel corso del mandato uno dei requisiti, questo sarebbe subito decaduto dalla carica.
Come sfiduciare l’amministratore di condominio
Una volta nominato dalla maggioranza assembleare, l’amministratore di condominio rimane in carica per un anno, il rinnovo è automatico per l’anno successivo. Per quanto riguarda gli ulteriori rinnovi tuttavia, sarà onere dell’assemblea condominiale prevedere la riconferma dello stesso.
L’amministratore di condominio può essere sfiduciato con le stesse modalità con cui è stato nominato, ovvero sarà la maggioranza dei condomini a votare la sua destituzione. In tal caso però in base ai motivi della sfiducia, potrebbe anche essere necessario rivolgersi al Tribunale. Nello specifico, qualora l’amministratore di condominio si renda responsabile di gravi mancanze attinenti ai suoi doveri, l’esistenza di una giusta causa impedisce qualsiasi sua richiesta risarcitoria.
In caso contrario, l’amministratore potrebbe chiedere al Tribunale il risarcimento per il guadagno mancato causato dalla revoca senza giusto motivo. Ecco perché essendo la durata del mandato annuale, sarebbe preferibile attendere la scadenza naturale evitando così problemi di ogni genere.
Cosa succede se non si nomina l’amministratore di condominio
Se il numero dei proprietari non è superiore ad otto, la nomina di un amministratore non è obbligatoria pertanto, in mancanza di tale figura non succede nulla. In caso contrario, sarà onere dell’assemblea condominiale riunirsi per raggiungere un accordo sulla figura da nominare, anche interna all’assemblea stessa.
Su richiesta di un solo condomino, il Tribunale potrà nominare d’ufficio l’amministratore di condominio, cui l’assemblea dovrà rapportarsi, in quanto la sua presenza ai sensi dell’art. 1229 c.c. è obbligatoria se ricorrono le condizioni previste dalla norma.
