Quella di amministratore è una figura fondamentale all’interno del condominio: in presenza di 9 condomini o più la sua nomina è addirittura resa obbligatoria dalla legge.
Si tratta di un incarico che, se svolto con professionalità, si rivela essenziale per l’efficienza e il corretto funzionamento della struttura condominiale, ma sono molteplici i problemi che possono verificarsi, sia fra i condomini che fra questi e l’amministratore. Ne abbiamo parlato insieme a webcondomini.net, servizio di amministrazione condominiale nella zona di Roma.
I problemi fra i condomini e condomini/amministratore
Chiunque viva o abbia vissuto in un condominio è ben consapevole di tutti gli inconvenienti che, talvolta, caratterizzano questa scelta abitativa.
L’amministratore di condominio è obbligato, innanzitutto, a fare rispettare il regolamento.
Uno dei problemi più frequenti, capace di turbare la vita condominiale, sono le urla, i rumori e gli schiamazzi. Spesso, nel regolamento di condominio, è presente il divieto di generare rumori e inquinamento acustico nelle ore notturne o dopo un certo orario.
Altre volte, i problemi possono riguardare le aree comuni del condominio. Anche in questo caso, il regolamento prevede il più delle volte obblighi molto specifici, prescrivendo, ad esempio, il divieto di imbrattare le parti in comune dell’edificio o il divieto per i bambini di giocare in determinate zone della struttura.
I problemi potrebbero insorgere anche in relazione al pagamento delle somme necessarie per la manutenzione e il mantenimento della aree in comune della struttura.
Ed è compito dell’amministratore riscuotere le somme necessarie per la gestione finanziaria e, in caso di inadempimento degli obblighi di pagamento, procedere contro i condomini morosi.
Un’altra causa, molto frequente, di lite è quella relativa ai parcheggi. Può capitare infatti che uno o più condomini finiscano per parcheggiare in zone e aree non consentite, causando problemi e intralci.
Il motivo della controversia potrebbe dipendere dalla mancata convocazione dell’assemblea o dalla non corretta convocazione della stessa. L’amministratore di condominio non solo è obbligato a convocare regolarmente l’assemblea, secondo quanto prescritto dal regolamento, ma va predisposto, affinché la stessa sia valida, anche un avviso contenente data, ora e luogo della convocazione e dello svolgimento.
Egli è anche tenuto a stilare, ogni anno, un rendiconto della gestione condominiale da fare approvare all’assemblea. Deve anche eseguire le delibere assembleari.
Si tratta, chiaramente, di un elenco non esaustivo: sarebbe impensabile elencare tutte le problematiche condominiali.
Tuttavia ciò che preme sottolineare è che laddove l’amministratore non adempia i doveri connessi al suo incarico, o non faccia rispettare il regolamento, si ha diritto ad ottenere tutela.
A chi rivolgersi in caso di inadempienza dell’amministratore di condominio
La responsabilità dell’amministratore, come accennato, è di tipo civilistico e penale. Si configura responsabilità penale quando c’è un reato. Ad esempio, ingiuria di un condomino, appropriazione dei fondi condominiali, evento dannoso ai danni dei condomini derivante dalla sua inadempienza nelle operazione di manutenzione, introduzione in un’appartamento contro la volontà dei condomini.
Quando c’è responsabilità penale, bisogna rivolgersi immediatamente agli organi competenti, sporgendo denuncia, se il fatto è perseguibile di ufficio, o querela, nel caso in cui il reato non sia perseguibile di ufficio.
Se invece il fatto non integra gli estremi del reato, allora è possibile agire contro l’amministratore per ottenere il risarcimento dei danni, in sede civile.
La richiesta può essere avanzata sia dal singolo condomino, se c’è un danno diretto, che dal condominio, se sono stati lesi gli interessi collettivi.
Prima di portare i libri in tribunale, rivolgendosi quindi ad un avvocato, una possibile soluzione, alternativa, potrebbe essere quella di affidarsi all’assistenza di un mediatore, per giungere ad una conciliazione che possa risolvere rapidamente la controversia.
